Pasar Perkantoran Jakarta Mulai Pulih, Penyewa Kini Utamakan Efisiensi dan Gedung Ramah Lingkungan

RubrikProperti.com – Pasar perkantoran Jakarta mulai menunjukkan tanda-tanda pemulihan pada kuartal II-2026. Namun, pemulihan tersebut berlangsung secara selektif, yang didorong oleh aktivitas relokasi, peningkatan kualitas kantor (upgrading), serta penyesuaian kebutuhan ruang (rightsizing), bukan melalui ekspansi bisnis dalam skala besar.

Laporan Office Services Forecast Report Q2 2026 dari Colliers menyebutkan bahwa penyewa kini tidak lagi semata-mata mempertimbangkan harga sewa. Prioritas utama mereka saat ini adalah efisiensi operasional, kesiapan ruang kerja, akses transportasi publik, hingga penerapan aspek keberlanjutan atau Environmental, Social, and Governance (ESG).

Gedung Dekat MRT Jadi Buruan Utama

Di sisi lain, terbatasnya pasokan gedung baru mulai membantu menstabilkan pasar. Meski demikian, Jakarta masih memiliki sekitar 3 juta meter persegi ruang kantor yang belum terserap, sehingga posisi tawar penyewa tetap cukup kuat dalam proses negosiasi.

Colliers mencatat perusahaan kini semakin meminati ruang kantor yang sudah siap ditempati (ready-to-occupy), baik dalam kondisi semi-fitted, fully fitted, maupun fully furnished. Pilihan ini dinilai mampu mengurangi belanja modal (capital expenditure/CAPEX), mempercepat proses persetujuan internal, sekaligus mempercepat perpindahan operasional perusahaan.

Selain itu, lokasi gedung yang berada di dekat stasiun MRT maupun LRT menjadi faktor krusial dalam pengambilan keputusan karena dinilai meningkatkan kenyamanan karyawan dan efisiensi mobilitas. Bagi perusahaan multinasional, sertifikasi bangunan hijau (green building) bahkan mulai menjadi persyaratan wajib seiring penerapan kebijakan ESG dari kantor pusat mereka.

Okupansi Segmen Premium Paling Kuat

Tingkat hunian (occupancy rate) kawasan Central Business District (CBD) Jakarta mencapai sekitar 76% pada kuartal II-2026, sedangkan kawasan luar CBD berada di kisaran 70%. Berikut adalah rincian performa berdasarkan segmen gedung:

• Segmen Premium: Menjadi yang terkuat dengan tingkat okupansi sekitar 83%.
• Grade A CBD: Mencapai tingkat hunian sekitar 77%.
• Grade A Luar CBD: Berada di kisaran 68%.

Kawasan Sudirman mencatat tingkat okupansi tertinggi sekitar 78%, berkat infrastruktur yang baik dan daya tariknya bagi perusahaan besar. Sebaliknya, Mega Kuningan masih menjadi kawasan dengan tingkat hunian terendah, yakni sekitar 60%, akibat proses penyerapan yang lebih lambat.

Pengembang Tahan Pasokan Baru

Di tengah proses pemulihan, pengembang masih memilih menahan pembangunan proyek perkantoran baru. Hingga kuartal II-2026, tidak ada penyelesaian gedung baru di kawasan CBD sehingga total pasokan tetap berada di kisaran 7,4 juta meter persegi.

Untuk sisa tahun 2026, tambahan pasokan diperkirakan hanya sekitar 50.000 meter persegi, yang sebagian besar berasal dari proyek Arumaya Financial Center di kawasan TB Simatupang. Proyek besar berikutnya baru dijadwalkan hadir pada 2028 dan 2029, yakni Two Sudirman serta Indonesia-1 North Tower. Pengembang kini lebih memilih melakukan renovasi, reposisi aset, serta peningkatan kualitas bangunan dibanding membangun gedung baru secara spekulatif.

Proyeksi Harga Sewa

Meski harga sewa mulai mengalami kenaikan bertahap, pemilik gedung masih mengandalkan berbagai insentif untuk menarik penyewa. Rata-rata harga sewa dasar (asking rent) di CBD tercatat sekitar Rp218.000 per meter persegi per bulan pada kuartal II-2026. Di luar CBD, harga berada di kisaran Rp168.000 per meter persegi per bulan.

Hingga 2029, harga sewa di CBD diproyeksikan meningkat bertahap menjadi sekitar Rp245.000 per meter persegi per bulan. Pemilik gedung cenderung memilih memberikan masa bebas sewa (rent-free period), bantuan biaya fit-out, hingga fleksibilitas masa sewa agar tetap kompetitif tanpa menurunkan nilai aset.

Memasuki paruh kedua 2026, Colliers memperkirakan permintaan ruang kantor di Jakarta akan terus membaik. Namun, gedung yang menawarkan efisiensi biaya, akses transportasi, dan sertifikasi hijau diprediksi akan menjadi pemenang utama dalam persaingan pasar perkantoran Jakarta ke depan.