RubrikProperti – Harga tertahan, permintaan selektif. Mungkin itu label yang tepat untuk menggambarkan situasi pasar apartemen di Ibukota saat ini.
Di tengah tekanan ekonomi global dan perubahan preferensi hunian masyarakat urban, pasar apartemen di kawasan pusat bisnis (CBD) Jakarta menunjukkan dinamika yang cenderung stagnan. Harga jual belum bergerak signifikan, sementara permintaan masih selektif, terutama di segmen menengah atas.
Dalam dua hingga tiga tahun terakhir, pasar apartemen di CBD seperti Sudirman, Kuningan, dan Thamrin menghadapi kombinasi tantangan. Oversupply unit, pelemahan daya beli, serta pergeseran preferensi pascapandemi.
Banyak calon pembeli kini lebih berhati-hati, bahkan menunda keputusan investasi di tengah ketidakpastian ekonomi dan suku bunga yang relatif tinggi.
Di sisi lain, tingkat hunian (occupancy rate) apartemen belum sepenuhnya pulih. Banyak unit yang masih kosong atau hanya disewakan dengan harga di bawah ekspektasi sebelum pandemi. Hal ini membuat imbal hasil sewa (rental yield) tertekan, terutama untuk unit yang dibeli di harga puncak beberapa tahun lalu.
Baca Juga: Paradise Indonesia Raup Pendapatan Rp1,74 Triliun, Tumbuh 32,9%
Meski demikian, ada indikasi stabilisasi. Penurunan harga yang tidak terlalu dalam menunjukkan bahwa pemilik unit cenderung menahan harga, alih-alih melepas aset di bawah nilai pasar. Kondisi ini menciptakan fase wait and see baik dari sisi penjual maupun pembeli.
Dari Spekulasi ke End-User Market?
Berbeda dengan satu dekade lalu ketika apartemen CBD banyak dibeli untuk tujuan spekulatif, pasar saat ini bergerak ke arah yang lebih sehat. Tak lain adalah konsumen saat ini didominasi oleh pembeli end-user dan investor jangka panjang.
Salah satu perubahan paling mencolok adalah turunnya minat terhadap unit kecil yang sebelumnya populer untuk disewakan secara harian atau jangka pendek. Regulasi yang lebih ketat terhadap short-term rental serta perubahan pola perjalanan bisnis ikut memengaruhi penurunan segmen ini.
Sebaliknya, permintaan mulai bergeser ke unit dengan ukuran lebih besar, apartemen dengan fasilitas lengkap, dan lokasi yang terintegrasi dengan transportasi publik seperti MRT seperti proyek Antasari Place besutan Indonesian Paradise Property (INPP).
Fenomena ini mencerminkan perubahan gaya hidup urban, di mana hunian tidak lagi sekadar tempat tinggal, tetapi juga ruang kerja dan aktivitas sehari-hari.
Di tengah kondisi tersebut, investor kini dituntut lebih selektif. Tidak semua apartemen di CBD memiliki performa yang sama. Proyek dengan pengelolaan profesional, reputasi pengembang kuat, serta lokasi premium masih memiliki daya tarik lebih tinggi dibandingkan proyek lama dengan fasilitas terbatas.
Baca Juga: Paradise Indonesia (INPP) Targetkan Pertumbuhan Dua Digit di 2026, Intip Strateginya!
Dari sisi harga, stagnasi yang terjadi saat ini justru dilihat sebagian pelaku pasar sebagai peluang masuk. Dengan asumsi siklus properti bergerak naik dalam beberapa tahun ke depan, pembelian di fase sekarang berpotensi memberikan capital gain. Kendati mungkin tidak bisa dicetak dalam waktu singkat.
Menakar Potensi di CBD Berkembang
Kawasan TB Simatupang di Jakarta Selatan kini semakin sering diposisikan sebagai “CBD baru” di luar koridor utama Sudirman–Thamrin. Didukung keberadaan kantor perusahaan multinasional, komunitas ekspatriat, serta akses tol JORR dan MRT, kawasan ini berkembang menjadi pusat aktivitas live-work-play. Berbeda dengan CBD utama yang sudah matang, Simatupang masih berada dalam fase pertumbuhan, sehingga menawarkan kombinasi antara fungsi hunian dan bisnis yang lebih fleksibel.
Dalam konteks ini, proyek seperti Antasari Place menempati posisi strategis meski tidak berada di inti CBD. Lokasinya yang berada di pertemuan Antasari dan TB Simatupang memberikan akses ke kawasan perkantoran sekaligus area gaya hidup seperti Kemang dan Pondok Indah. Karakter ini membuatnya lebih relevan sebagai hunian bagi profesional urban dan ekspatriat, ketimbang sekadar aset investasi spekulatif.
September 2025 lalu, Anthony Prabowo Susilo, President Director PT Indonesian Paradise Property Tbk, menyebut 600 dari total 714 unit Antasari Place, setara dengan progres 84–85 persen telah sold out.
Jika menakar dari sisi potensi, kawasan Simatupang menawarkan keunggulan berupa permintaan riil yang berasal dari pekerja kantoran, serta harga masuk yang relatif lebih terjangkau dibanding CBD utama.
Selain itu, proyek yang mengusung konsep mixed-use dengan penggabungan hunian, retail, dan ruang terbuka, meningkatkan daya tarik bagi penyewa maupun penghuni. Namun demikian, tingginya pasokan apartemen di kawasan ini juga memunculkan risiko kompetisi sewa yang ketat dan potensi tekanan terhadap imbal hasil.
Berkaca pada kondisi tersebut, investasi apartemen di Simatupang, termasuk Antasari Place, dirasa lebih tepat diposisikan sebagai strategi jangka menengah hingga panjang. Kawasan ini memiliki prospek pertumbuhan, tetapi belum mencapai tingkat prestise dan kestabilan harga seperti CBD utama. Bagi investor, peluang tetap terbuka, selama keputusan diambil secara selektif dengan mempertimbangkan faktor lokasi, kualitas proyek, serta target pasar yang jelas.
Baca Juga: Paradise Indonesia Bidik Pertumbuhan Double Digit Lewat Intensifikasi Aset dan Ekspansi Kota Besar
Risiko Tetap Ada
Meski demikian, risiko tetap perlu diperhitungkan. Tekanan daya beli kelas menengah, suku bunga kredit yang masih relatif tinggi, serta kompetisi dari rumah tapak di kawasan penyangga menjadi faktor yang dapat menahan laju pemulihan pasar apartemen.
Selain itu, tidak semua lokasi di CBD mengalami performa yang sama. Kawasan yang memiliki akses transportasi publik dan ekosistem gaya hidup yang kuat cenderung lebih resilien dibandingkan area yang kurang terintegrasi.
Dengan berbagai dinamika tersebut, investasi apartemen di CBD Jakarta saat ini lebih tepat diposisikan sebagai strategi jangka menengah hingga panjang. Potensi tetap ada, tetapi tidak lagi bersifat instan seperti pada masa booming sebelumnya.
Pada akhirnya, pasar apartemen CBD Jakarta tidak sedang mengalami penurunan tajam, melainkan fase penyesuaian menuju keseimbangan baru. Bagi investor yang mampu membaca arah perubahan ini, peluang masih terbuka. Adapun dengan catatan, keputusan diambil secara lebih terukur dan berbasis fundamental.