RubrikProperti.com – Keputusan Bank Indonesia (BI) menaikkan suku bunga acuan atau BI Rate sebesar 25 basis poin (bps) menjadi 5,50 persen menunjukkan langkah antisipatif untuk menjaga stabilitas makroekonomi, khususnya nilai tukar Rupiah dan tekanan inflasi. Kebijakan ini tentu memunculkan pertanyaan terkait dampaknya terhadap sektor properti dan Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto, menjelaskan bahwa dari perspektif sektor properti, kenaikan suku bunga memang bukan kabar ideal karena akan meningkatkan biaya pendanaan bagi pengembang maupun konsumen. Namun, kenaikan sebesar 25 bps masih relatif moderat dan belum cukup besar untuk mengubah fundamental pasar atau mengganggu ekosistem investasi properti secara signifikan.
“Hal yang perlu dicermati justru bukan kenaikan BI Rate itu sendiri, melainkan kombinasi berbagai faktor yang terjadi secara bersamaan, seperti kenaikan suku bunga, kenaikan biaya hidup, harga energi, dan potensi pelemahan daya beli masyarakat. Dalam kondisi pasar properti yang masih berada dalam fase pemulihan, kombinasi faktor-faktor tersebut berpotensi memberikan tekanan yang lebih besar dibandingkan kenaikan suku bunga semata,” ungkap Ferry.
Menurutnya, investasi properti sebagai aset riil (real asset) saat ini masih relatif aman karena memiliki kemampuan menjaga nilai kekayaan dalam jangka panjang. Namun, pasar properti tahun ini kemungkinan akan lebih banyak ditopang oleh kebutuhan riil (end-user demand) dibandingkan pembelian bermotif investasi jangka pendek.
Segmen Menengah Paling Rentan Tertekan
Terkait dampaknya pada penjualan rumah, pasar hunian yang mengandalkan fasilitas KPR akan merasakan imbas paling langsung. Secara teori, kenaikan BI Rate akan meningkatkan biaya dana perbankan (cost of fund), yang berujung pada penyesuaian suku bunga KPR.
Colliers mencatat bahwa segmen yang paling berpotensi tertekan adalah hunian menengah. Kelompok ini tidak memperoleh subsidi pemerintah seperti Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR), tetapi juga belum memiliki kekuatan finansial seperti pembeli segmen premium. Mereka sangat bergantung pada KPR sehingga sensitif terhadap perubahan suku bunga dan daya beli.
“Risiko terbesar bagi pasar properti sebenarnya bukan kenaikan bunga itu sendiri, melainkan apabila kenaikan bunga terjadi bersamaan dengan melemahnya daya beli masyarakat,” tambah Ferry.
Bagi debitur yang sedang mencicil rumah, dampaknya bergantung pada jenis KPR. Debitur dengan masa bunga tetap (fixed rate) umumnya aman, sementara yang sudah memasuki periode bunga mengambang (floating rate) berpotensi mengalami penyesuaian cicilan.
Kenaikan BI Rate Tak Langsung Kerek Bunga KPR
Ferry menegaskan bahwa kenaikan BI Rate tidak otomatis dan instan diteruskan secara penuh ke bunga KPR. Perbankan biasanya mempertimbangkan likuiditas, persaingan pasar, dan target kredit sebelum menyesuaikan suku bunga.
“Secara historis, kenaikan BI Rate juga tidak selalu diteruskan satu banding satu ke bunga KPR. Karena itu, dampak yang dirasakan masyarakat umumnya lebih kecil dibanding persepsi awal ketika mendengar suku bunga acuan naik,” jelasnya.
Bagi masyarakat yang memiliki kebutuhan riil membeli rumah dan keuangannya sudah siap, Colliers menyarankan agar tidak perlu terlalu khawatir. Hal terpenting adalah memastikan rasio cicilan sehat terhadap pendapatan, memiliki dana darurat, dan memilih skema pembiayaan yang tepat.
“Calon pembeli dapat membandingkan berbagai program KPR yang ditawarkan perbankan, termasuk fasilitas fixed rate yang lebih panjang atau promosi dari pengembang. Pada akhirnya, keputusan membeli rumah sebaiknya lebih didasarkan pada kebutuhan dan kemampuan finansial jangka panjang, bukan semata-mata karena perubahan suku bunga jangka pendek,” tutup Ferry.