RubrikProperti.com — Fungsi pusat perbelanjaan di kota-kota besar, khususnya Jakarta, kini telah mengalami pergeseran paradigma yang cukup signifikan. Mal tidak lagi sekadar menjadi tempat bertransaksi atau berbelanja barang kebutuhan, tetapi kini semakin fokus menghadirkan pengalaman (experience) dan pemenuhan gaya hidup bagi para pengunjungnya. Fenomena mutasi fungsi ini terekam jelas dalam laporan properti terbaru bertajuk Colliers Quarterly Property Market Report Q1 2026 untuk Sektor Ritel di Jakarta.
Berdasarkan data makro yang dirilis, rata-rata tingkat hunian (okupansi) ruang ritel di seluruh Jakarta memang berada di angka 73% pada kuartal pertama tahun ini. Meski demikian, performa yang kontras justru diperlihatkan oleh pusat perbelanjaan di kelas premium dan menengah-atas. Mal-mal di segmen atas ini terbukti jauh lebih tangguh dalam mempertahankan kinerja operasional mereka berkat kemampuan adaptasi yang tinggi.
“Meskipun rerata tingkat hunian di Jakarta tercatat sekitar 73% pada kuartal pertama 2026, mal kelas premium dan menengah-atas mempertahankan kinerja yang lebih baik dengan terus menarik minat brand internasional dan konsumen berdaya beli tinggi,” papar Kepala Riset Colliers Indonesia, Ferry Salanto.
Ferry juga menambahkan bahwa pusat perbelanjaan modern saat ini memegang peranan krusial sebagai pusat interaksi sosial. Strategi yang mereka terapkan bertumpu pada kurasi penyewa (tenant mix) yang kuat, penyelenggaraan acara komunitas yang rutin, serta penyediaan ruang sosial yang nyaman—sebuah nilai tambah fisik yang tidak akan pernah bisa digantikan oleh platform belanja daring (online).
Dominasi Sektor F&B dan Perubahan Karakter Belanja Gen Z
Dalam peta penyerapan ruang ritel saat ini, sektor makanan dan minuman (food and beverages) masih menempati posisi sebagai kategori penyewa yang paling aktif bergerak. Konsep toko minuman kekinian dan restoran yang mampu mengawinkan kualitas produk kuliner dengan ruang bersosialisasi estetis menjadi magnet utama dalam mendatangkan arus pengunjung. Selain F&B, tren gaya hidup sehat masyarakat urban pascapandemi juga ikut mendongkrak ekspansi masif dari ritel pakaian olahraga (sportswear) yang terus membuka gerai-gerai baru di pusat kota.
Di sisi lain, kondisi kontras harus dihadapi oleh para peritel di sektor fesyen konvensional. Mereka kini berada di bawah tekanan besar akibat gempuran platform e-commerce serta menjamurnya pelaku UMKM lokal yang menawarkan fleksibilitas harga. Situasi ini diperparah dengan perubahan perilaku konsumen dari generasi Z (Gen Z) yang kini mendominasi populasi pengunjung mal. Generasi ini dikenal sangat selektif dalam membelanjakan uang mereka; mereka lebih mengutamakan produk yang memiliki nilai (value) fungsional yang jelas serta pengalaman berbelanja yang unik. Pergeseran karakter ini pada akhirnya memaksa para peritel fesyen untuk mengubah strategi, beralih ke format toko yang lebih kecil (compact store), kontrak masa sewa yang lebih pendek, serta menyasar lokasi mal dengan arus lalu lintas pengunjung (traffic) yang jauh lebih padat.
Fokus Peremajaan Aset dan Polarisasi Okupansi Mal
Menghadapi dinamika pasar yang dinamis ini, para pemilik mal mulai mengubah haluan bisnis mereka. Alih-alih melakukan pengembangan gedung atau proyek baru secara agresif, fokus utama industri kini beralih pada langkah renovasi, peremajaan bangunan (refurbishment), serta peningkatan kualitas pengalaman pengunjung. Salah satu langkah konkret yang banyak diambil adalah dengan menghadirkan area luar ruangan semi-terbuka (semi-outdoor) dan berbagai fasilitas gaya hidup penunjang lainnya. Langkah ini mempertegas evolusi mal menjadi ruang publik tempat masyarakat berkumpul, berinteraksi, dan beraktivitas secara komunal.
Tren polarisasi tingkat hunian juga turut memperkuat arah pergeseran strategi tersebut. Laporan Colliers mencatat mal kelas premium dan menengah-atas sukses mempertahankan tingkat okupansi stabil di kisaran angka 90%. Angka ini berbanding terbalik dengan mal kelas bawah yang harus menghadapi kenyataan berupa lambatnya penyerapan ruang sewa serta persaingan internal yang semakin mencekik. Pada akhirnya, kualitas aset properti, komposisi penyewa yang relevan, serta kekuatan pengalaman yang ditawarkan kepada pengunjung akan menjadi faktor penentu utama yang membedakan rapor kinerja antar-pusat perbelanjaan di masa depan. Pelaku industri yang mampu mengombinasikan efisiensi operasional dengan diferensiasi merek (brand) yang kuat diproyeksikan akan memimpin pasar ritel ke depannya.