RubrikProperti.com — Membeli rumah adalah salah satu keputusan finansial terbesar dalam hidup seseorang. Namun, tanpa pemahaman yang kuat mengenai nilai pasar, keputusan ini bisa berubah menjadi bencana finansial. Risiko membayar jauh di atas harga wajar atau overpay kini menghantui calon pembeli di tengah tren pasar properti yang sedang lesu.
Berdasarkan Survei Harga Properti Residensial (SHPR) yang dirilis Bank Indonesia (BI), penjualan rumah baru di pasar primer pada triwulan pertama tahun 2026 mengalami kemerosotan signifikan, baik secara tahunan (yoy) maupun triwulanan (qtq). Kontraksi terdalam terjadi pada rumah tipe kecil di skala tahunan, sementara rumah tipe besar memicu penurunan secara triwulanan.
Kondisi pasar yang mendingin ini tercermin pada Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) yang tercatat sebesar 110,60 poin, atau hanya tumbuh tipis 0,62 persen secara tahunan. Riset dari Colliers Indonesia mengonfirmasi hal senada, di mana pertumbuhan harga hanya terasa di lokasi-lokasi yang terhubung langsung dengan akses infrastruktur baru, seperti gerbang tol atau jalur kereta api di wilayah Jawa Barat dan Jawa Tengah.
Ancaman Overpay Hingga Ratusan Juta Rupiah
Di tengah tren harga yang stagnan, risiko pembeli membayar lebih dari batas kewajaran sangatlah besar. Perbedaan harga yang terlihat tipis secara persentase bisa bernilai sangat besar secara nominal karena tingginya harga dasar properti. Bayangkan jika seseorang membayar Rp4,2 miliar untuk sebuah rumah, namun beberapa bulan kemudian menyadari bahwa properti serupa di kawasan yang sama hanya bernilai Rp3,6 miliar.
Indikasi overpay sebesar Rp600 juta tersebut merupakan kerugian nyata yang tidak bisa dikembalikan setelah transaksi terjadi. Ni Luh Asti Widyahari, seorang Property Valuer & Advisor sekaligus pendiri Penilaian.id, menjelaskan bahwa banyak konsumen baru tersadar telah membayar kemahalan setelah uang muka (DP) dibayarkan dan cicilan mulai berjalan. Pada titik tersebut, rasa sakit hati menjadi konsekuensi yang harus ditanggung akibat keputusan yang tidak berbasis data.
Berhenti Membeli Berdasarkan “Feeling”
Menurut Asti, penyebab utama banyak orang salah menilai harga rumah adalah kebiasaan membeli yang hanya berdasarkan perasaan atau feeling. Calon pembeli sering kali terpukau oleh desain fasad yang cantik, fasilitas perumahan yang lengkap, atau janji aksesibilitas tanpa melakukan analisis mendalam terhadap metode penilaian yang tepat. Membeli berdasarkan asumsi tanpa data valid hampir selalu berujung pada kesalahan finansial.
“Keputusan membeli rumah butuh banyak pertimbangan supaya tidak salah langkah. Kita butuh alat berupa data maupun informasi yang tepat supaya keputusan yang dibuat benar-benar akurat,” tegas Ni Luh Asti Widyahari.
Sebagai Penilai Publik yang berlisensi Menteri Keuangan, Asti menekankan pentingnya pendekatan profesional dalam mengecek kewajaran harga. Melalui profesi penilai properti, calon pembeli bisa mendapatkan saran praktis mengenai cara cepat mengecek harga rumah, menentukan nilai wajar, hingga mengetahui kapan harus bernegosiasi atau justru mundur dari transaksi.
Pengetahuan mengenai valuasi ini kini menjadi sangat relevan agar pembeli tidak hanya menjadi objek pasar, tetapi memiliki rasa percaya diri dalam mengambil keputusan. Dengan memahami kisaran nilai wajar, pembeli dapat memastikan bahwa setiap rupiah yang dikeluarkan sebanding dengan aset yang didapatkan, sehingga investasi properti tersebut benar-benar memberikan nilai tambah di masa depan, bukan justru menjadi beban finansial yang menyakitkan.